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Bei Wohnungsmängeln die Miete mindern

Ein Artikel des Berufsverbands der Rechtsjournalisten e.V.

Die eigene Wohnung sollte eigentlich ein Refugium darstellen, in dem sich die Bewohner wohl fühlen und vom anstrengenden Arbeitstag abschalten können. Doch leider treten immer wieder Faktoren auf, die die Wohnqualität negativ beeinflussen oder sogar die Gesundheit der Mieter beeinträchtigen.

In solchen Fällen hat die Mietpartei oftmals die Möglichkeit, die Miete um einen gewissen Betrag zu kürzen, bis der Mangel abgestellt bzw. durch den Vermieter behoben wurde. Wann genau eine Mietminderung möglich ist und worauf Sie dabei achten müssen, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Wie gehen Sie bei einer Mietminderung vor?

Wird Ihre Wohnqualität durch irgendeinen Umstand, bspw. eine ausgefallene Heizung, beeinträchtigt, müssen Sie dies sofort Ihrem Vermieter anzeigen. In der Regel bleiben dem Vermieter dann zwei Wochen Zeit, den Mangel zu beseitigen. In dringenden Fällen muss sofort Abhilfe geschaffen werden.

Erst wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt, dürfen Sie die Miete für den Zeitraum mindern, in dem die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist. Sobald die Ursache für die Beeinträchtigung behoben ist, muss der Mieter wieder in vollem Umfang die Miete überweisen.

Darauf sollten Sie bei der Mängelmeldung achten:

  • Informieren Sie den Vermieter am besten schriftlich.
  • Lassen Sie sich den Empfang bestätigen.
  • Nennen Sie eine konkrete Frist, bis zu der der Schaden abgestellt werden sollte.
  • Kündigen Sie die Mietminderung an.

In welchen Fällen ist eine Mietminderung vertretbar?

Zwei Bedingungen ermöglichen es dem Mieter laut Gesetz, eine Mietminderung vorzunehmen. Dies ist zum einen der Fall, wenn die Wohnung nicht über die Eigenschaften verfügt, die im Mietvertrag vereinbart und seitens des Vermieters zugestanden wurden. Und zum anderen kann auch ein genereller Mangel eine Mietminderung begründen, wenn dadurch die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird.

Kurz gesagt, hat die Wohnung sich in dem Zustand zu befinden, der im Mietvertrag von beiden Parteien vereinbart wurde oder im Gesetz geregelt ist.

Eine Mietminderung wäre möglich bei:

  • Lärm- oder Geruchsbelästigung (Baulärm, laute Musik, Störung der Nachtruhe)
  • Feuchtigkeit und Schimmelbildung
  • Strom-, Heizungs- oder Warmwasserausfall
  • Fehlender Eigenschaft der Wohnung (Einbauküche, falsche Quadratmeterzahl, defekte Geräte)

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Auch wenn Sie ein Mangel in der Wohnung zur Mietminderung berechtigt, dürfen Sie die Beträge für die Mietkürzung nicht willkürlich festlegen. Mehr dazu erfahren Sie bei mietrecht.com. Wie hoch Sie die Minderung im individuellen Fall veranschlagen sollten, können Sie beim Mieterverein oder bei einem Rechtsanwalt erfragen.

Außerdem liefern die Mietminderungstabellen, in denen frühere Urteile verzeichnet werden, einen ungefähren Anhaltspunkt. Da aber jede Beeinträchtigung unterschiedlich ausfällt, kann eine solche Tabelle nur der Orientierung dienen.

In welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, hängt maßgeblich davon ab, inwieweit die Wohnungsnutzung oder Wohnqualität eingeschränkt ist und wie lange es dauert, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat.

Vorsicht bei der Mietminderung: Eine ungerechtfertigte Mietminderung kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Vermieter Ihnen die Wohnung kündigt.

Wann sollten Sie als Mieter oder Vermieter einen Gutachter einschalten?

Nicht immer ist eine Mietminderung auch berechtigt. In folgenden Fällen ist eine Kürzung der Miete nicht zulässig:

  • Der Mangel ist auf das schuldhafte Verhalten des Mieters zurückzuführen.
  • Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören, berechtigen nicht zur Mietminderung.
  • Mängel, die orts- oder sozial üblich sind, rechtfertigen ebenfalls keine Mietkürzung.

Im Einzelfall ist es für den Laien oftmals nicht klar, ob ein Mangel durch das Verhalten des Mieters entstanden oder wann er als erheblich einzustufen ist. So kann Schimmelbefall in der Wohnung sowohl infolge eines Baufehlers auftreten, als auch auf das falsche Lüftungsverhalten des Bewohners zurückzuführen sein.

In solchen Fällen ist der Streit zwischen Vermieter und Mieter meist vorprogrammiert, weil jeder die Schuld beim anderen sucht. Dann kann es sich für beide Parteien durchaus lohnen, einen Gutachter einzuschalten, der untersucht, worauf der Mangel beruht.

Führt ein Baumangel zu Problemen, kann der Vermieter auf Grundlage des fachlichen Gutachtens den Schaden beseitigen lassen. Ebenso kann er dadurch unter Umständen eine ungerechtfertigte Mietminderung durch den Mieter vermeiden.

Auch wenn der Vermieter den Schaden in der Wohnung leugnet und sich weigert für die Reparatur aufzukommen, macht es für den Mieter durchaus Sinn, ein entsprechendes Gutachten in Auftrag zu geben, um notfalls vor Gericht das eigene Recht einzuklagen.

Eine vage Angabe der Beeinträchtigung reicht dem Gericht in der Regel nicht aus, mit einem Sachverständigengutachten sind Sie hingegen auf der sicheren Seite. Jedoch kann durch ein vorab erstelltes Gutachten oftmals ein langwieriger Gerichtsprozess im Vorfeld vermieden werden.

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